规则 规则 第三十章（2）

经常有朋友问我，一个平方米的房子的成本有多少？我告诉他，其实，直接成本很小，比如我这个项目，建筑成本大概在1850―2500之间。包括：土建，装饰，园林，水电！土建是指毛坯大概1200元每平方米，包括地下室和基础；装饰部分80元/平方米，包括外墙砖，入户门，栏杆和铝合金窗等；园林大概550元/平方米；水电大概250元/平方米，包括电缆，智能安装，及室外排水设施。 其实，要算房子的成本还要加上营销成本、财务成本、各种营业税、土地增值税等等。 就说，那容积率吧，我要不是通过卿至泰把它提高了，就原来批的1.7，我根本赚不到什么钱。

说到这里，我不免又要?唆几句，说说什么是容积率。容积率就是总建筑面积与用地面积的比率。可是，国家还有个规定，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。嘿嘿，要是都按这个来，再考虑到光照指数，开发商根本赚不到钱。所以，大家就各显神通提高容积率。关键是送多少钱。容积率相对真实的只有别墅。所以更加卖得死贵。放眼全国，无论哪里，开发商和规划局都在一起愚弄人民。当然其中的公关费很可观，但与房价利润相比实在是太划算了。正因为容积率是可以托关系修改的，所以，没有哪个开发商会傻傻地按照既定好的容积率来开发。我曾经跟卿至泰说过这样的话：“面粉涨价了，包子馒头能不涨？”他笑了，我也笑了。

大家在骂房地产商黑心致使房价猛涨的时候，谁也没有注意土地现价早已涨过房价的涨幅了。现在地方财政就是土地财政，地方政府拼命要卖土地赚钱，中央想控制都控制不了，你看现在全国各地哪个城市的城区面积在不断蔓延？房价的高低有无标准。答：房价乃政府能够忍受的价格，房产现象只是中国政治经济体系的一个表征。我有时觉得政府官员真的是很蠢，一块地，如果作为住房用地来卖，那么他所得到的税收只有卖房那么一次的税收，而一套房子可用年限至少有4―50年，甚至70年，也就是说政府这4―50年就收这么一次税。但如果作为工业用地，做厂房，做企业，那么政府可以年年向企业商家收税，所以对于政府来说卖地建房是下下策的方法。但是，为什么他们还要买呢？因为一个地方的一届领导最多干五年，他做事只管这五年自己的财政收入，至于五年以后，他都不知道调到什么地方去了，所以，一届又一届政府是只管现在不管将来啊！

现在最搞笑的还是那个招挂拍制度。据说这个制度是向香港学习的，可是人家那是###社会，法律多健全啊！可是在内地，这制度一出台就为政府官员游戏法律提供了中 文首发更多的空间。没实行这个制度以前买土地，一般只需要出个十来万撑死百来万忽悠贿赂一下国土局的实权人士乃至一把手，那么土地譬如说本来价值1000万的土地，一把手银子捞足大笔一挥也许二三百万就搞到手了，反正都是公家的地。而现在呢？实行的正规的招拍挂，一般人就不大敢便宜卖了，你要敢这样做，不是下台也得双规，官员们心里也是有点忌惮的。

那么，价值1000万的土地可能就得掏出1500万银子才能摆得平，即使你有关系后台够硬那么最少也得七八百万才能堵上众人的嘴巴。因为能够搞房地产资质，能拿到土地的老板哪个是没有后台的，哪个是后台不硬的？你以关系拿到了，那我拿不到我可以利用我的关系在后面捅你一刀，还可以名正言顺地把你身后的后台给拉下马。所以土地这块上多出来的价格是谁来承担？当然是羊毛出在羊身上。开发商不可能善良到自掏腰包，当然会把房价抬上去。制度是决定资源分配的根本原则，可笑某些人还在寄希望于宏观调控，根本的原则不调，怎么调都是空调！